購入見送り物件の答え合わせ≪八王子物件編≫
購入見送り物件の答え合わせ≪八王子物件編≫
前回は横須賀物件の「あの家は今」でした。
さて、今回は八王子の物件。
≪この物件の特徴＆問題点≫
八王子駅からバスで10分ちょっとで立地がかなりよい。
価格が600万円台で、バス便とはいえ八王子駅近の立地を考えるとお手頃？
内部のフルリフォーム必要。
増築未登記で、増築部分（2階）の下が柱で支えられたガレージになっている（この柱が細くて心もとない）
外壁に大きなクラックあり。ちなみにキッチン内部の壁にも横に一本太いクラックがあって、これは…？となった（投資初心者には判断がつかない…）
旧耐震
価格は600万円台だけど、フルリフォームをかけると利回りが取れないので意味がないかなと思ったこと、増築部分の耐震性が気になったことで見送った物件でした。
≪実際の現状≫
…更地になっていた！！！
えー？
現地に着いた時の感想です。
内見時に不動産屋が「もし買い手が付かなかったら自社で買い取って新築立てて販売しようと思っている」と言っていました。
なので、買い手が付かなかった、もしくは売主希望の値段での購入者は現れなかったんだなぁ。
ということは、600万円台の購入価格だとリフォームを含めると目標利回りに到達しない、という理由で購入しなかった私の判断はよかったのかなと思いました。
また、増築部分を支える柱の耐震性が超不安なぐらい細かったので、そういった理由も含めて購入しなかったです。
≪購入見送り物件の答え合わせで分かったこと≫
見送った物件が必ずしも賃貸に回っているというわけではない
築古物件の再生にはやはり目利きが必要
無理にでも買った方がいいというものではない
物件の答え合わせをしたことで、自分の判断の振り返りができました。
時間を作って現地を再訪してみることで見えてくるものがあると思います。
購入見送り物件の答え合わせ≪横須賀物件編≫
不動産を探していたら当然のことだけど、以前買えなかった、買おうとして見送った物件があります。
時々、その物件たちは今どうしているんだろうと考えることがあります。
他の人が買って、客付けをして、立派に賃貸に出ているのかな。
入居者さんが付いて、よい利回りで回っているのかな。
私が買わなかったあの物件は、どんなふうにリフォームがされているんだろう。
私がもし買ってた場合と、実際の購入者の場合では、同じ物件に対してどんな風に違った働きかけをするのだろう。
購入を見送った物件の中でも、特に、内見だけでなく外観確認に数回訪れた物件は、その後どうなっているかなと考えることがあるのです。
先週末、時間を作って「あの人は今」ならぬ、「あの家は今」を確認しに行ってきました。
「あの家は今」対象物件は2件
・横須賀の500万円の物件
・八王子の670万円の物件
長くなるので2回に分けます。
まずは、横須賀500万円の物件から。
≪購入を見送った理由≫
隣地に屋根が越境しており、越境している屋根部分を何とかして解消するのが購入の条件だった
→構造上、購入物件の屋根を工事することができない。隣地の屋根に手を入れるしかない。隣の住人からは自分の家の屋根を工事していいと口頭で伺っている（不動産屋いわく）。でも隣地の家に手を加えて、何かあったら損害賠償になったら困る。
残置物モリモリ
→前面道路に車両が入れない。物件敷地内に大きな倉庫が二つあり、その他にも家具がそのまま残っており、残置物をすべて撤去するのにかなり大変な作業になるのではないかと想定。
築100年ぐらい
→賃貸で回せたとしても出口が見つからない。更地売りにするほど価値のある土地とは思えない。
実際に行ってみた結果、外から見た限りですが残置物はほとんど残っている様子でした。倉庫2つはそのまま。家具は庭に出ている。玄関に茂っていた木々は切られていました。
屋根問題は何も進展していない様子で、越境部分はそのまま。
私が購入を見送った後に購入した人がいて、その後、数カ月たっていての現状がこれでした。
この物件は駅から徒歩数分でまずまずの好立地。なので残置物はとっくに撤去され、屋根の越境も解消されて入居者が付いていると予想していたので意外でした。
それにしても、よく周囲を見まわしてみるとこの物件の周辺は空き家がちらほらあったので、駅近とはいえあまり人気のないエリアなのでしょうか（調査不足？）
内見時、もう一人買付希望者がいて、不動産投資をしている人だと不動産屋は言っていたけど、この現状からすると本当にそうだったのかな？と疑問をもったりもします。
推測できるパターン。
・買ってみたものの、屋根の越境の解消はすぐにできなかった。
・残置物の撤去が思ったより大変で進んでいない。
・現金購入したので特に賃貸を急いでおらず、ゆっくり時間をかけてリフォームをする。
思いつくのはこんな感じ。
なんかでも、こうして物件のリフォームや賃貸が進んでいない現状にはきっと何らかの理由が存在するわけで、投資初心者の私としては買わなくていい物件だったのかな？と思います。
もちろん同じ物件でも人によって料理の仕方が異なり、別の人が買っていたらまた違った現状だったはずなので、一概には言えませんが。
不動産の経験値によって物件をどうするかは大きく異なるもんね。
でも、実はこの物件は買うのを見送ってから少し未練があったので、現状を見て、買わなくてよかったのかなと思えました。そういう意味では、未練がなくなりよかったというのが今回の物件答え合わせの利点かもしれません(笑)
アルバイトの価値：「お金」＋「経験」
先日、カラオケ屋に行きまして、そのお店のトイレでアルバイト募集の張り紙を見かけました。
アルバイト募集 時給1100円、ぐらいだったかな、たしか。
それはどこにでもあるような張り紙で、お店の制服を着た20代の男女がこちらを見て微笑んでいる写真が載っていました。
こういうアルバイトに大学生が応募して働くんだろうな、私も大学生の時、接客のバイトやったなぁ、とアルバイトをしていた大学生の自分を思い出しました。
大学生のアルバイトと言えば接客業。
もちろん、引っ越し屋さんや家庭教師、他にもたくさんのアルバイトがあり、私が関わったことのないものも世の中にいっぱいあります。
でも接客業って大学生アルバイトの王道。
大学で学びつつ、飲食店でアルバイトしている大学生はポピュラーでしょう。
アルバイト募集の張り紙を眺めながら、私は考えました。
私が今大学生だったら、こういう接客アルバイトするかな？と。
接客業ってサービスだから仕事の基本だし、お客さんとの関わり方を学んだり、社会を知る意味で学生時代に働くというのはすごく有益。だから一度はやったほうがいいアルバイトであると思います。
でも、大学4年間、ずっとレストランやカラオケ屋のバイトを続けることはもったいないように感じました。
今はインターン制度も充実しているし、探せば他にもいろんな経験ができる機会がある。
自分の子どもたちには、アルバイトという経験を通して、接客業の他に、将来をもっと広く考えられるような機会をもってほしいなぁと思ったのでした。
アルバイト一つとっても安易に決めずに、その時間で「お金」＋他に何が得られるか、を考えて選べたら、きっと時間の価値は数倍になる。
今の私が大学生の頃の自分に会えたら、そんなアドバイスをするんじゃないかなと感じました。
ブログのスタンスを変えてみました。
こんにちは！
今日はブログのスタンスというか、設定を変えたことについて書きます。
このブログは元々、大家さんになることを目指し、その過程を記していこうと思って始めたものでした。なので基本は不動産に関わる記事を中心に上げていました。
まずは一棟目購入が目標だったので、そこまでの軌跡を書き、めでたく物件購入！が書ければなと考えていたのでした。
ちなみにまだ一棟目は購入していません（できていません）。
そしてだんだんブログを遠ざかってしまいました。
ひさしぶりに「そういえばブログ…」と思い出したというわけです（爆）
あらためてブログを書こうと思ったとき、不動産にこだわらなくてもいいように感じました。不動産だけにテーマを絞ると飽きてしまうのもあり…（飽きっぽい性格です）。
ですので、これからは不動産に限らず、私の好きなことや日々考えたことを綴っていこうと思います。
ブログのタイトルも変えてみました。
また変えるかもしれません。
どうぞよろしくお願いします。
初めて購入申込書（買付証明書）を提出し、そしてキャンセルした話
こんにちは！不動産経営をはじめるべく1棟目を探し中のうみさちです！
今回は、とある業者から紹介された物件の買付を出した話です。
結果としては、その物件はキャンセルしてしまいました。それにあたり、少し（今も）悶々としているというか、未練があります。でも良い勉強になった！と前向きに考えようとしているところです。
某マイナー駅から徒歩2分のところにあるとても立地がよい物件でした。
でも難点が複数あり、そこに目をつぶって購入していいのかうみさちは分からなかったです。
【メリット】
・築年数のわりに見た目がきれい。リフォーム歴があり、内装もきれい。
・駅から徒歩2分。周辺にコンビニ3件あり。大型ショッピングモールまで徒歩約15分
・価格が500万円台
【デメリット】
・築90年越え
・残置物大量にあり（家具や人形など、中には売れそうなものもあり）
・玄関横と庭に大きな物置が2つある（一つは鍵が壊れていて開かず、中を確認できない）→大きさ的に、撤去時に玄関や門から出せるのか？？解体して出す？
・前面が2項道路で再建築可能（要セットバック）だが、車両は入らない（自転車、バイクは入る）→リフォームや建て替え時にコストアップ、残置物の撤去時も追加料金が必要。
・長期にわたる越境問題あり。つい最近調停で決着がついた→越境しているのは購入検討物件。隣地との越境部分（屋根か壁）を決められた期日までに解消することが購入の条件
・確定測量され筆界確定書で境界が明示されているが、その境界が隣地側に寄っており、購入物件は屋根のみならず、壁一面を隣地側に越境している。ゆえに売却時にはその分もバックする必要がある
・建物の裏手が擁壁（かなり古い）
築年数や越境トラブルの経緯からリスクが高いかな？と思ったのですが、業者の営業マンによると「越境している屋根の部分に関しては、お隣さんが自分ちの屋根を少しいじってもいいと言ってましたよ（購入者が工事をやる）。いい人でしたよ」とのことだったので、じゃあいいかなと初めは軽く思っていました。
値段も条件に合うし、何より立地もよい。なかなかピンとくる物件が出てこないし、その中でもこれは内見して良さそうだなって思ったし、そろそろ内見ばっかしているのも疲れたし、時間ももったいないし、買っちゃおう！
ということでうみさちは次の日に買い付けを入れました（他にも希望者がいたようなので少し金額は上げた）。
でも、この営業マンはいいことしか言わないし、知識も浅そうで胡散臭いな、とも心の片隅に思っていました。
買付証明書を出した後、うみさちは越境部分がやはり気になりました。というのも、購入物件の越境部分をいじるなら気が楽なのですが、建物の構造上それが難しそうで（壁を壊すことになりそう）、隣の家の屋根をいじる方が現実的な状況だったからです。
うみさちは営業マンに「越境の接地部に関しては、お隣さんが自分ちの屋根を少しいじって切り離すならそれでもいいって言ってましたよ」が口約束だと困るので、隣の人に一筆いただけませんか？とお願いしたところ、「それはできません。実は…」と話がしどろもどろ＆今まで出てこなかった話が出てきたのでした。
それは、何十年も越境トラブルで隣地と仲が悪く、ずっと口もきかないまま裁判（調停）を続けていたということです。最近世代が変わって調停が決着したようです。
筆界確認書が作成されていて、越境部をとにかく何とかする義務がある（でもこちら側は建物の構造上何とかできない。隣建物にアプローチしないといけない）。
そういった詳しいこと、先に言ってよ～と思いました。この不動産屋微妙だなぁ。。話していて、ちょっと適当（売れればいい的）な印象を受ける。
そもそも不動産屋の言葉をあまり鵜呑みにはしないし、信用してもいけないけど、それにしても信用おけなさそうな感じがする。。
で、どうしよう。
一番のリスクは「隣の家の屋根をいじらないといけないこと」に思いました。隣の人はいい人と言っていたけど、業者の言葉をうのみにしていいのか？隣の屋根をいじってもいいと一筆もらえないと、後で隣人の気が変わって「うちの屋根は工事しないでくれ」と言われたら、購入物件の壁を取り壊すしかないような気がする。だから口約束だと怖いなぁ。
それにもし越境の接地部を切り離すための改修工事をして何か問題が起きてトラブルになったらどうしよう、損害賠償とかになったら困るなぁ。（自分の物件を工事して完結する分にはいいんだけど）
そういった読めないリスクがかなり気になりました。
工事内容に関して、屋根業者やリフォーム業者を呼んでみてもらえたらよかったけど、そこまでの時間的余裕もなく、うみさちにツテもないし、自分では分からない。
そしたら他のデメリットも気になってきました。
買って賃貸に出しても、きれいには見える家だけど、築年数を考慮すると修繕費がどれぐらいかかるかも分からない。
そもそも築90年以上の物件に出口はあるのか？次の売却時に築100年を超えた物件を誰が、いくらで買う？実需向けに土地として売るとしても、前面道路に車が入らないんだよね。駐車場もない。そういう物件を希望する人は少ないのでは？しかも壁の越境部のバック＆前面道路のセットバックが必須だから、売地面積が減る。古い擁壁だからやり直しも必要になる可能性もある。今は不動産ブームが来てるからこういう物件も売れるだろうけど、5年後に売れるかはリスクが高いかも。。分からない。。（そもそも初心者には分からないことだらけだが）
それにしても、500万円という値段が築90年越えに合っているのか？
もうこうなると買わない方向に思考が向かってしまう。
不動産屋さんにはお断りしました。
せっかくの初買付だったけど、キャンセル。こういうこともあるよね、って思いました。
ただ、せっかく購入できそうだったのに。初の1件目（になるかもしれない）だったのに。という未練がまだ少し残っています。でも今回買わないって決めたのは自分だし！物件はご縁だから！と自分に言い聞かせています。今まで曖昧にしていた越境トラブルについても勉強になったし、今回の経験を次に活かしたいと思います。
＜今回のポイント＞
・買付証明書を提出した後でキャンセルすることもあるということ
・キャンセルした後には「買った方がよかったかな？」という迷いが残ることがある。今は不動産ブームで市場に物件があまり出てこないので特にそう思ってしまう
・1棟目はどうしても慎重になってしまう
・経験不足により、自分に物件の適正な判断をできる力がまだない
・越境問題の物件を購入する際、どこまで許容できるのか分からない。初心者のうちは手を出したくない
＜こうすればよかったな～と思ったこと＞
越境問題に関して、当事者であるお隣さんのピンポンを押してお話をしてみればよかった。ビビッてお隣さん宅を訪問できなかったうみさち。けれども、不動産屋の言葉だけを鵜呑みにしないで、お隣さんに「今度隣の家を購入したいと思っている者なのですけど」と言って臆せずに聞き込みすればよかった。
これは反省点なので次からは（隣人トラブルの有無に関わらず）隣近所の聞き込みはしようと思います！
あ、あともう一つ。
「この物件を逃しても次が出てくるからいいや」とキャンセルの時に思っていたこと。「物件はあとからまだ出てくるから、買わなくても大丈夫」的なことを本やサイトで何回か見たんだけど、今はよい物件が後から後から出てくるという市場ではない、と最近身に染みている。
なので、購入判断のスピードを求められるというのはあるけれども、一つ一つを大切にしていくことも欠かせないって思います。
そんな感じで一つ経験値を積んだうみさちでした。
ではまた！
リフォーム兼不動産屋さんのアドバイスと傾きについて《八王子内見①》
こんにちは！不動産経営を始めるべく1棟目購入を目指すうみさちです。
八王子エリアで内見をしてきました。
同行の不動産屋さんは、営業事務の方がとても親切でうみさちを気遣ってくれて（と感じている）たまに物件紹介のメールを送ってくれるのです。
今回初めて直接お会いしましたが、やはり丁寧で親切な感じの方でした。
その社長さんも同行してくださいました。
リフォームも手掛ける不動産屋さんの紹介だったので、社長さんにリフォームに関して質問できたのがよかったです。（リフォーム金額はどこまで求めるかによるから何とも言えないね～という感じであまりはっきり口にはしなかったけど）
1件目は600万後半の再建築不可物件。
空室で物件の中はかなり傷みがありました。
床は一部抜けそうだったし、トイレは和式を無理やり半洋式へと変更したタイプ（なんていう名称なのかな）。
風呂場内に洗濯機置き場がある。
水回り全般も内装も、リフォームにかなりお金がかかるような印象です。
唯一よかったのは、窓のサッシがすべて交換してあり、新しかったこと（なぜサッシのみ？）
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・トイレの改造（半洋式→洋式）20万？
・お風呂の改造（浴室と脱衣所の壁を壊して、お風呂側に壁をもってきて脱衣所を広くする。そこに洗濯機を置く。お風呂の窓は外側にそのまま残し、内側に壁を作る。）100万以上
→でもそうすると洗濯機の排水溝の位置の変更が必要で、工事が大掛かりになる。なのでお風呂内の洗濯機置き場はそのままにして見えないように改造する。洗濯機の場所を脱衣所にこだわらなければ、キッチンの空いているスペースに持ってきて排水管もそこから取るようにする、という案もあり。洗濯機はドアやカーテンなどで目隠しできるとのこと。
・給湯器は室内設置の古いタイプだったので、外付けできるタイプに変える。20万弱
これらの水回りリフォームだけで結構費用がかかる。
なので、これ以外の内装リフォームは最小限にとどめる。
といっても床も壁もリフォームは必要。
・室内壁はクロス貼りにすると、クロスを貼る前に板を貼らないといけないので、割と費用が掛かる。クロスを貼るよりは塗装の方が安くすむ（見た目は塗ったって感じにはなるけど）
・床はフローリング風のシート？を上から敷く。
などのアドバイスをいただきました。
また、うみさちが水平器で傾きを細かく調べていたら、賃貸物件だと傾きをそこまで調べる人はいないよと言っていました。
ほんとかな？ブログにも本にも傾きは重要って結構書いてあるんだけど。。
買って自分で住むならビー玉を転がす人もいるけどね、賃貸だとそこまでしないかなぁ、もっと傾いている家を売ってる（買ってる）こともあるよ、とのこと。
印象的だった言葉
「賃貸だから、借りる人もそこまで気にしない。嫌なら出ていくだけ」
そうね。。でも頻繁な退去も嫌だから、その辺は気にしたいなと思ったんだ。
ただ、今までの内見物件数件でもうみさちは傾きを調べてたけど、完璧に傾きがない物件はなかったな（500万円前後の戸建てに関して）。もっと高額帯なら傾きなんてもっての他だろうけど、安くて古い物件だと傾きがない家を探す方が大変なのでは？と薄々思ってもいた。
それに先日内見したベース物件（1000万円超え）だって傾きは少しあったな。
うみさちが気にしすぎ？そこまで求めたら低額では物件買えない？
ブログや本には傾きがある物件を買ってはいけないって書いてあったけど、それは違うの？それとも傾きの程度によるの？少しぐらいならいいの？
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これがうみさちの心の声でした（笑）
分からないことが多いなあ。
内見の時は短時間だから傾きは体感として気にならないけど、ずっとそこで住んでた場合はどういう風に感じるんだろう。
まだはっきりとどうすればいいのか掴めていないけど、傾きに関しては今後も気に留めていこうと思います。
ベース賃貸の見込み需要と設備《横須賀》
こんにちは！不動産経営をするべく1棟目購入を目指すうみさちです。
昨日は横須賀に内見にいってきました。
今回はベース賃貸の物件。価格は1000万円を超えるのでうみさちのターゲットとは正直違いますが、ベース賃貸にもともと興味があったため、どのような物件がベース賃貸として売買されているか知りたくて行ってきました。
もちろん購入の可能性もゼロではなく。
ベース賃貸には様々な条件を満たすことが必要（米軍で決められている）なのですが、不動産屋によって言うことが少しずつ違うので、適宜聞いて情報を集めています。
★ベース賃貸とは何か？など基本的な情報は他で調べられるため、このブログでは接飯ません。ご了承を。
ベース賃貸専門の管理会社もあり、そういった会社のHPにもベース賃貸の条件は載っています。ただ、その時々、状況によって少しずつ変わっている印象があります。
昨日不動産屋さんに聞いた情報だと
・ベースには18万、23万、28万の物件ラインがある（軍人の階級によって異なる）
・23万円が対象の軍人はベース外で物件を借りることを今はストップされている（コロナ対策？）
・18万円の物件は単身軍人向け
・18万円のラインは対象軍人はたくさんいる（ベース外の賃貸もストップされていない）
・28万円ラインの軍人も外で賃貸OK（このラインはベース内の学校の先生など）
・うみさちは他の複数の不動産屋では
軍人自体が減っているのでベース賃貸が付くのは難しい
コロナで日本を希望する米軍が減っている
コロナとは関係なく、数年前からベースにくる軍人自体が減っている
と聞いていたが、今回の不動産屋は18万のラインの軍人はたくさんいるから大丈夫！減っているのは上記の理由で23万だろう、と言っていた。
・ゆえに、23万ラインの物件は売れ残っている（23万の物件も18万に下げて賃貸に出したらすぐに入居者がつくだろう、とのこと）
不動産屋によって情報は異なるし、本当に日本への軍人自体が減っているのであればベース賃貸に乗り出すのはリスクかな？とは思うけど、18万ラインの軍人はまだ多いという今回の不動産屋の話も含めると、もう少し状況をみつつ、やはりコロナの収束後を考慮して準備しておこうと思いました。
業者によって情報が違うことについては、こちらの見極めも必要だと感じます。
また、今回仕入れたベース条件についてです。
・駐車場が必要！と言ってくる業者もあるのですが、駐車場は必須でないです。今回の物件にも駐車場はなかったけどベースの賃貸ついてます。ただ、自転車やバイクはとめられるスペースがあった方がよいし、階段だと入れないため、階段物件ではないほうがよい（階段物件は横須賀に特有）。今回の物件には電動自転車がサービスでついていました。
・米国人用のオーブン（クリスマスに七面鳥が焼けるような）が設置できる台、設備（設置場所にガスがひける）が必要と聞いていたが、それも必ずしも必須ではないようです。今回の物件にも実際オーブン用の台ないし、オーブン用のガスもひかれてなかったです。（不動産屋さんによると、設置されている物件はある、また新築でコンロの下にビルトインのオーブンを設置している物件はある。23万ラインはファミリー層なので必要だが18万はなくても大丈夫とのこと）
18万のラインだと単身用だし、オーブンは必須ではないみたい。
・エアコン、煙探知機を全部屋に設置
・全窓に2重鍵
・窓に手すりが必要
・全窓にカーテンレースを設置
・インターネット（J-Comなど）は大家負担となる場合が多い
エリア
逸見が丘、湘南池上7丁目の住宅はベースに人気だそう。
あとは汐入や横須賀中央に近いエリア。
・堀之内は急行が止まるので意外と人気（駅周辺には何もない？）
・平成町、平成本町もターゲット
・坂本、汐入だとベースまで自転車で15分ぐらい？らしいので、そのぐらいの距離感が（駐車場がない物件だと特に）よいみたい
以上が今回仕入れた情報です。
あ、あともう一つ。この不動産屋さんはベース賃貸の管理にセントラルライフという管理会社を利用しているそうです。管理に加えて、ベース賃貸の入居付けにも強くておすすめと言っていました（あくまでもその不動産屋さんからの口コミなので真偽は分かりませんが、ベース賃貸を始める際には選択肢に入れようと思います）
ちなみに今回の物件は、リフォームがされているものの壁紙の貼り替えがされていない部分も多く、サッシも取り換えていない窓があり、古い窓は本当に古いサッシと鍵。。建付けもいまいち。引き出しも開きづらいものがあった。
床の傾きがややあり（特に1階）
ベランダの屋根がない、1階のベランダ屋根もボロボロ
など、リフォームしたという割に中途半端、築年数も古い、なのに値段はそこそこする、という理由により見送りました。
ベース賃貸でも実需向けでの売却も可能、というのが不動産屋の押しポイントだったし、実需の問い合わせも多いといっていたけど、本当に実需で申し込み来るのかな？というのが疑問になるぐらいリフォームが中途半端だった。場所も、このエリアで駐車場がないのに実需付くのか？って疑問で、もしかしたら不動産屋のポジショントークかもなぁと思いました。
今回は価格も物件状況も合わなかったけど、引き続き探していこうと思います。
