ベース賃貸の見込み需要と設備《横須賀》
こんにちは！不動産経営をするべく1棟目購入を目指すうみさちです。
昨日は横須賀に内見にいってきました。
今回はベース賃貸の物件。価格は1000万円を超えるのでうみさちのターゲットとは正直違いますが、ベース賃貸にもともと興味があったため、どのような物件がベース賃貸として売買されているか知りたくて行ってきました。
もちろん購入の可能性もゼロではなく。
ベース賃貸には様々な条件を満たすことが必要（米軍で決められている）なのですが、不動産屋によって言うことが少しずつ違うので、適宜聞いて情報を集めています。
★ベース賃貸とは何か？など基本的な情報は他で調べられるため、このブログでは接飯ません。ご了承を。
ベース賃貸専門の管理会社もあり、そういった会社のHPにもベース賃貸の条件は載っています。ただ、その時々、状況によって少しずつ変わっている印象があります。
昨日不動産屋さんに聞いた情報だと
・ベースには18万、23万、28万の物件ラインがある（軍人の階級によって異なる）
・23万円が対象の軍人はベース外で物件を借りることを今はストップされている（コロナ対策？）
・18万円の物件は単身軍人向け
・18万円のラインは対象軍人はたくさんいる（ベース外の賃貸もストップされていない）
・28万円ラインの軍人も外で賃貸OK（このラインはベース内の学校の先生など）
・うみさちは他の複数の不動産屋では
軍人自体が減っているのでベース賃貸が付くのは難しい
コロナで日本を希望する米軍が減っている
コロナとは関係なく、数年前からベースにくる軍人自体が減っている
と聞いていたが、今回の不動産屋は18万のラインの軍人はたくさんいるから大丈夫！減っているのは上記の理由で23万だろう、と言っていた。
・ゆえに、23万ラインの物件は売れ残っている（23万の物件も18万に下げて賃貸に出したらすぐに入居者がつくだろう、とのこと）
不動産屋によって情報は異なるし、本当に日本への軍人自体が減っているのであればベース賃貸に乗り出すのはリスクかな？とは思うけど、18万ラインの軍人はまだ多いという今回の不動産屋の話も含めると、もう少し状況をみつつ、やはりコロナの収束後を考慮して準備しておこうと思いました。
業者によって情報が違うことについては、こちらの見極めも必要だと感じます。
また、今回仕入れたベース条件についてです。
・駐車場が必要！と言ってくる業者もあるのですが、駐車場は必須でないです。今回の物件にも駐車場はなかったけどベースの賃貸ついてます。ただ、自転車やバイクはとめられるスペースがあった方がよいし、階段だと入れないため、階段物件ではないほうがよい（階段物件は横須賀に特有）。今回の物件には電動自転車がサービスでついていました。
・米国人用のオーブン（クリスマスに七面鳥が焼けるような）が設置できる台、設備（設置場所にガスがひける）が必要と聞いていたが、それも必ずしも必須ではないようです。今回の物件にも実際オーブン用の台ないし、オーブン用のガスもひかれてなかったです。（不動産屋さんによると、設置されている物件はある、また新築でコンロの下にビルトインのオーブンを設置している物件はある。23万ラインはファミリー層なので必要だが18万はなくても大丈夫とのこと）
18万のラインだと単身用だし、オーブンは必須ではないみたい。
・エアコン、煙探知機を全部屋に設置
・全窓に2重鍵
・窓に手すりが必要
・全窓にカーテンレースを設置
・インターネット（J-Comなど）は大家負担となる場合が多い
エリア
逸見が丘、湘南池上7丁目の住宅はベースに人気だそう。
あとは汐入や横須賀中央に近いエリア。
・堀之内は急行が止まるので意外と人気（駅周辺には何もない？）
・平成町、平成本町もターゲット
・坂本、汐入だとベースまで自転車で15分ぐらい？らしいので、そのぐらいの距離感が（駐車場がない物件だと特に）よいみたい
以上が今回仕入れた情報です。
あ、あともう一つ。この不動産屋さんはベース賃貸の管理にセントラルライフという管理会社を利用しているそうです。管理に加えて、ベース賃貸の入居付けにも強くておすすめと言っていました（あくまでもその不動産屋さんからの口コミなので真偽は分かりませんが、ベース賃貸を始める際には選択肢に入れようと思います）
ちなみに今回の物件は、リフォームがされているものの壁紙の貼り替えがされていない部分も多く、サッシも取り換えていない窓があり、古い窓は本当に古いサッシと鍵。。建付けもいまいち。引き出しも開きづらいものがあった。
床の傾きがややあり（特に1階）
ベランダの屋根がない、1階のベランダ屋根もボロボロ
など、リフォームしたという割に中途半端、築年数も古い、なのに値段はそこそこする、という理由により見送りました。
ベース賃貸でも実需向けでの売却も可能、というのが不動産屋の押しポイントだったし、実需の問い合わせも多いといっていたけど、本当に実需で申し込み来るのかな？というのが疑問になるぐらいリフォームが中途半端だった。場所も、このエリアで駐車場がないのに実需付くのか？って疑問で、もしかしたら不動産屋のポジショントークかもなぁと思いました。
今回は価格も物件状況も合わなかったけど、引き続き探していこうと思います。
